Energieausweis für Immobilien

Energie in diesem Sinne sind der Verbrauch an Heizmaterial sowie die damit verbundenen Heizkosten, alternativ auch Energiekosten genannt. Im direkten Zusammenhang damit steht der bauliche Zustand des Hauses. Eine andere Bezeichnung für das Dokument ist der Energiepass. Der Hausbesitzer beziehungsweise Vermieter muss beim Hausverkauf oder zur Vermietung transparent darlegen, mit welchen annähernden Kosten der zukünftige Bewohner für das Heizen rechnen kann. Rechtsgrundlage ist die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“, die Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2002, abgekürzt EnEV. Die Bestimmungen der EnEV gelten für alle Wohn- sowie Bürogebäude, und zwar sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien bis hin zu jeglichen Sanierungsmaßnahmen. Spätestens beim Verkauf der Immobilie oder bei Abschluss des privaten respektive gewerblichen Mietvertrages muss der Energiepass nach der EnEV vorgelegt werden. Zur Ausstellung berechtigt ist der amtlich zertifizierte Energiefachberater. Näheres dazu bestimmt § 21 EnEV. Zu dem erweiterten Personenkreis gehören Architekten, Bauingenieure oder Handwerksmeister der Anlagenmechanik für Sanitär-, Klima- und Heizungstechnik. Die einmaligen Gebühren belaufen sich auf einen mittleren zwei- bis niedrigen dreistelligen Betrag.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis – zwei Varianten des Energieausweises

Die bundeseinheitliche Energieausweis-Ursprungsfassung wurde zu Beginn der 2000er-Jahre von der Deutschen Energie-Agentur GmbH, der dena entwickelt. Heutzutage gibt es zwei Ausweisvarianten.

Der Verbrauchsausweis wird anhand von Angaben und Informationen der Bewohner erstellt. Ein Bestandteil der Berechnungsgrundlage ist der tatsächlich abgerechnete Verbrauch für Heizkosten und Warmwasserbereitung in den vergangenen drei Jahren. Generell ist dieser Ausweis zulässig für Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten aufwärts sowie für sämtliche Wohngebäude, deren Energieverbrauch den Vorschriften der Wärmeschutzverordnung 1977 entspricht. Sie wurde Anfang der 2000er-Jahre durch die EnEV abgelöst.

Der Bedarfsausweis ist deutlich genauer und aussagefähiger, weil er sich nicht auf die Vergangenheit, sondern auf die Zukunft bezieht. Das Haus wird, zum Beispiel vom Energiefachberater, genau unter die Lupe genommen. Dieser Gebäudecheck bezieht sich auf den aktuellen Zustand der Haus- und Heizungstechnik sowie auf den baulichen Gesamtzustand von Außenwänden, Dach und Fenstern in allen Stockwerken. Ganz unabhängig von dem Nutzungsverhalten der Bewohner wird bewertet, wie es um die Energieeffizienz des gesamten Bauwerkes anhand seiner Bausubstanz bestellt ist. An dem sich anschließend ergebenden "Endenergiebedarf" können sich alle Beteiligten und Betroffenen wie Hausbesitzer, Hauskäufer und Mieter orientieren, um den künftigen Energieverbrauch sowie die voraussichtlichen Energiekosten abzuschätzen.

Wann der Immobilienbesitzer welchen der beiden Ausweise benötigt, ist unter anderem vom Baujahr sowie von der Größe des Bauwerkes abhängig. Feststeht, dass sowohl für den Hausverkauf als auch für die Vermietung spätestens beim jeweiligen Vertragsabschluss einer der beiden Ausweise verfügbar sein muss. Ist das nicht der Fall, handelt es sich um eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit. Für denkmalgeschützte Bauwerke entfällt diese Ausweispflicht.

Aussagefähigkeit über die Heiz- und Warmwasserbereitungskosten in Schrift und Bild

Der Energiepass lässt auf einen Blick den Umgang mit Heizenergie in dem betreffenden Haus erkennen. Eine farbige Skala im oberen Dokumententeil zeigt das auf leicht verständliche Weise in den drei Ampelfarben. Rot ist gleichbedeutend mit einem hohen Energieverbrauch, und Dunkelgrün ist das genaue Gegenteil. Die Skala ist fließend von tiefrot über gelb bis hin zu dunkelgrün. Ergänzt wird die Farbskala um gestaffelte Effizienzklassen, und zwar ausnahmslos in allen seit dem 01.05.2014 ausgestellten Ausweisen. Gebäude und Wohnungen werden anhand ihrer Energiekennwerte in insgesamt neun Effizienzklassen von A+ [sehr niedriger Energiebedarf] bis G [sehr hoher Energiebedarf] eingeteilt.
Das ermöglicht einerseits einen bundesweiten Vergleich verschiedener Objekte. Andererseits geben die Ausweisinhalte dem Immobilienbesitzer wichtige Anhaltspunkte und Informationen für eine oder auch mehrere notwendige Sanierungsmaßnahmen. Unterm Strich liefert der gesamte Ausweisinhalt wertvolle Hinweise für Modernisierungsmaßnahmen, um zukünftig den Energieverbrauch signifikant zu senken und in der Folge davon Kosten für die Energie zu sparen.

Als Resümee lässt sich zusammenfassen:

dass dieser Ausweis gemäß der Energieeinsparverordnung für alle Betroffenen mit seiner Transparenz und Aussagefähigkeit eine unentbehrliche Hilfe ist.

• Er gibt eine zuverlässige Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses, das zum Verkauf ansteht beziehungsweise ganz oder teilweise vermietet werden soll.

• Käufer und Mieter „kaufen nicht mehr die Katze im Sack“.

• Sie wissen vielmehr, was sie in Bezug auf die Heizenergie erwartet oder umgekehrt gesagt was sie von dem Haus respektive der Wohnung erwarten können.

• Gravierend negative Überraschungen sind ausgeschlossen.

• Die für die Immobilie ausgewiesenen Energiekennwerte sind ein verpflichtender Bestandteil des Inserates für den Immobilienverkauf. Rechtsgrundlage ist § 16a EnEV. Verstöße dagegen sind bußgeldpflichtig.

• Die Ausstellung eines Bedarfs- ist deutlich teurer als die des Verbrauchsausweises.

• Jeder von ihnen hat als Energiepass eine zeitlich begrenzte Gültigkeit von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. Vorab kann unter anderem nach Renovierungs- und Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ein neuer Energiepass ausgestellt werden, wenn sich in der Immobilien-Energieeffizienz Änderungen ergeben haben.

Einen Energiepass nicht vorlegen zu können ist heutzutage nicht möglich. Vor dem Hintergrund dieser Notwendigkeit sollte oder besser gesagt muss sich der Immobilienbesitzer frühzeitig um dieses Dokument bemühen, um es bedarfsweise vorlegen zu können, was kurz über lang der Fall sein wird.